Что происходит на рынке складской недвижимости Москвы?
Экспертное агентство IBC Real Estate представило исследование рынка складской недвижимости Москвы за 1 квартал 2025 г.
Объем складских площадей в регионе
По результатам первых трех месяцев общий объем складских площадей класса А и B в России зафиксирован на уровне 60,6 млн. кв. м. Почти 32 млн. кв. м. приходится на Москву и Московскую область, 6,2 млн. кв. м. – Санкт-Петербург и Ленинградскую область, а на крупные хабы (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону, Краснодар, Казань, Самара и Воронеж) – 11,3 млн. кв. м. Также выделяют ряд развивающихся хабов, в которых общее предложение существующих складских площадей составляет менее 1 млн кв. м. Такой сектор в сумме составляет еще 11 млн. кв. м.
Спрос на складскую недвижимость
За исследуемый период объем купленных и арендованных площадей в Московском регионе составила 661 тыс. кв. м. Это на 57% выше показателя 1 квартала 2024 г. Среди всех регионов России усиленные темпы спроса сохранились только в Московском регионе. Больше всего интереса к площадям проявляют онлайн-операторы (37% от общего объема). Самые крупные сделки: BTS аренда компанией ВсеИнструменты.ру в Данилово (185 тыс. кв. м) и аренда складских площадей маркетплейсом Wildberries в Софьино (41 тыс. кв. м).
Структура спроса по типам сделок составила: 32% - сделки BTS формата, 62% - сделки аренды, оставшийся объем реализован сделками продажи, субаренды и генерального подряда.
Несмотря на активное начало года, эксперты ожидают стабилизация спроса к концу года на складскую недвижимость в регионе: по прогнозам, объем спроса составит не более 2,5 млн кв. м.
Ввод и строительство
Ввод в оборот новых складов по итогам 1 квартала этого года совокупно по РФ составил 1,2 млн кв. м., что на 12% превышает показатель 2024 г. На Московский регион приходится 44% (520 тыс. кв. м.) ввода новых площадей, что на 33% выше показателя аналогичного периода 2024 г.
Эти результаты квартала стали самыми высокими для региона за последние 10 лет. В структуре ввода преобладают спекулятивные объекты (405 тыс. кв. м), на BTS-объекты и собственные объекты приходится 84 тыс. кв. м. и 31 тыс. кв. м. соответственно.
В отличии от регионов, в Москве и области сохраняется интерес к активно развивающемуся формату light industrial. В объеме ввода спекулятивных объектов 42% (179 тыс. кв. м.) занимает именно этот формат.
В 2024 г. был анонсирован беспрецедентный объем начатых проектов строительства. В итоге на 2025 год заявлено к вводу более 4 млн кв. м спекулятивных, собственных и BTS-проектов. Но есть и ряд важных факторов, который могут замедлить реализацию этих проектов: ожидаемый дальнейший рост стоимости строительства, высокая стоимость заемного финансирования и сохраняющийся дефицит рабочей силы. Это приводит к снижению прогноза по вводу до 2,2 млн. кв. м.
Вакансия площадей
1 квартал 2025 г. установил долю вакантных площадей на рынке складской недвижимости Московского региона на уровне 2,5%. С начала года индикатор вырос на 1,0 п. п., а в абсолютных значениях на 340 тыс. кв. м свободных складских площадей.
Сама структура готового свободного предложения меняется: 60% - это блоки площадью более 10 тыс. кв. м., 32% - блоки меньше 10 тыс. кв. м .и 8% - на свободные площади в объектах формата light industrial.
Освобождение крупных вакантных блоков и увеличение числа опций субаренды от важных игроков рынка стали главными факторами роста доли вакантных площадей в регионе.
Логистические операторы в структуре рынка
По итогам первого квартала общий объем складских площадей, которые занимают логистические операторы в Москве и МО, составил 3,8 млн кв. м. Это 12% от общего объема всего складского предложения в регионе.
По итогам квартала объем спроса со стороны логистических операторов оказался высоким и превысил индикатор аналогичного периода прошлого года на 85%, но к концу 2025 года эксперты IBC Real Estate ожидают снижение объема сделок в Москве и Московской области.
